横浜市旭区の実家・土地の相続相談。分け方と使い道を、まとめて整理
親の家を、誰が引き継ぐか。空き家になったら、売るか、貸すか、残すか。貸している土地やアパートを、どう分けるか。不動産の相続は、分け方、税金、登記、その後の管理がからみ合います。
横浜市旭区のファイナンシャルプランナー栗田和彦が、ご家族と不動産の状況を伺い、決めることを順番に整理します。まずは初回の無料相談で、気になっていることをお聞かせください。
初回の無料相談は90分／毎月先着10名・完全予約制／対面（横浜市旭区の事務所）・オンライン対応
こんなお悩みはありませんか
- 親が住んでいた家が、空き家になりそう（もう空き家になっている）
- 実家を売るか、貸すか、残すか決められない
- 土地やアパートを、きょうだいでどう分けるか決まらない
- 不動産を共有名義にしてよいのか分からない
- 相続した家や土地の名義変更（相続登記）を、まだしていない
ひとつでも当てはまる方は、まず無料相談でお聞かせください。
実家・土地の相続で決めること
実家や土地を相続するときには、次のようなことを決めます。
- 誰が引き継ぐか 不動産は、分けにくい財産です。ひとりが引き継いで、ほかの相続人にお金で調整する方法（代償分割）、売って代金を分ける方法（換価分割）、共有にする方法などがあります。共有にすると、全体を売るときや建て替えるときに、原則として共有者全員の同意が必要になります。
- 売る・貸す・残す 住む予定のない家も、固定資産税や修繕などの費用がかかり続けます。管理が不十分な空き家は、市区町村から勧告を受けると、固定資産税の住宅用地の特例が外れることがあります。売る、貸す、残すのそれぞれで、手元に残るお金と負担を比べて決めます。
- 空き家を売るときの特例 亡くなった方がひとりで住んでいた家（老人ホームなどに入っていた場合も、条件によって対象になります）で、昭和56年5月31日以前に建てられたものなどは、一定の要件を満たして売ると、譲渡所得から最高3,000万円（令和6年以後の売却で、その家と敷地を相続した人が3人以上のときは、1人あたり2,000万円まで）を差し引ける特例があります。売る期限（相続の開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、かつ令和9年12月31日まで）、相続のあと貸したり住んだりしていないこと、売却代金が1億円以下であること、耐震改修や取り壊しなどの要件があります。
- 土地の評価と特例 相続税では、土地は路線価などをもとに評価します。亡くなった方が住んでいた土地を、配偶者や同居していた家族などが引き継ぐ場合、330㎡までの部分の評価を80％減らせる特例（小規模宅地等の特例）があります。貸している土地にも、200㎡までの部分の評価を50％減らせる特例があります。特例を使うには、相続税の申告が必要です（特例を使って相続税がかからなくなる場合も同じです）。
- 貸している土地・アパート 貸している土地や建物は、自分で使っている場合より、相続税の評価が低くなることがあります。一方で、借入れの返済、空室、修繕の負担も引き継ぎます。また、相続の前5年以内に購入・新築した一定の貸付用の不動産は、相続税の評価を時価に近づける見直しが予定されています（令和9年1月1日以後の相続から。以前から持っている土地に一定の時期までに建てた建物など、対象にならないものもあります）。
- 相続登記（名義変更） 不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に、相続登記をすることが義務になりました（令和6年4月1日から）。それより前の相続で、まだ登記をしていない不動産は、令和9年3月31日までに登記が必要です。正当な理由なく怠ると、10万円以下の過料の対象になります。
- 使わない土地を手放す 相続した土地で、使う予定も売れる見込みもないものは、国に引き取ってもらう制度（相続土地国庫帰属制度）があります。建物がある土地は対象にならないなどの要件があり、審査手数料と負担金がかかります。
これらは、互いに関係しています。たとえば、誰が引き継ぐかによって、使える特例や、売るときの税金が変わります。ひとつずつ別々に決めるより、まとめて整理するほうが決めやすくなります。
※制度の内容は2026年10月時点のものです。金額や条件は、改正されることがあります。ご家族や不動産の状況によっても変わります。
初回の無料相談で整理できること
はじめに、次のことをお聞きします。資料がそろっていなくても大丈夫です。
- ご家族の構成
- 不動産の内容（場所、自宅か貸しているか、共有かどうか）
- 不動産以外の大まかな資産
- これからのご希望（住む予定があるか、売る・貸す・残すのお考え）
そのうえで、次のことを一緒に整理します。
- 相続税の大まかな目安と、関係しそうな特例や制度
- 分け方でもめるおそれなど、問題点があるかどうか
- 売る・貸す・残すを比べるときに、確かめること
- 司法書士、税理士、不動産会社など、誰に何を頼むか
税額は目安です。正式な計算と申告は、連携する税理士が行います。
無料相談だけのご利用でも構いません。固定資産税の納税通知書があると、不動産の内容がわかり、より具体的にお話しできます。
相続ドック
33,000円（税込）／90分×2回
無料相談より一歩踏み込み、具体的な資産の内訳まで詳しく伺います。ご家族がもめないための分け方と、税負担を抑える対策の案をレポートにまとめ、対策を行った場合の比較とあわせてご説明します。
相談の前に、お伝えしておきたいこと
不動産の査定や、売買・賃貸の仲介、買取りは行っていません。売却や賃貸を進めるときは、連携する不動産会社をご紹介します。
不動産の価格をお話しするときは、路線価など、公表されている情報をもとにした目安です。売れる価格を約束するものではありません。不動産の鑑定評価は、不動産鑑定士の業務です。
相続登記の申請の代理や申請書の作成は、司法書士の業務です。必要な場合は、連携する司法書士をご紹介します。
税金は、制度の仕組みと一般的な計算方法をご説明します。お話しする税額は、目安です。特例が使えるかどうかの判断を含め、正式な税額の計算や、申告書の作成・申告の代理は、税理士の業務です。必要な場合は、連携する税理士をご紹介します。
相続人の間で話し合いがまとまらず、争いになっている場合の交渉や手続きの代理は、弁護士の業務です。必要な場合は、連携する弁護士をご紹介します。
ご相談の流れ
- 予約する フォームから、ご相談内容と対面・オンラインのご希望をお知らせください。通常24時間以内に返信します。
- 初回無料相談（90分） ご家族と不動産の状況をお聞きし、決めることと、問題点があるかどうかを整理します。無料相談だけのご利用でも構いません。
- 相続ドック（ご希望の方） 90分×2回で、分け方と対策の案をまとめたレポートをご説明します。ここからが有料です。
- 登記・申告・売却など 必要に応じて、司法書士、税理士、不動産会社をご紹介します。
初回無料相談は毎月先着10名・完全予約制です。
ご相談の事例
長年築いた資産をどう子どもたちに残すべきか悩んでいました。相談して、生前贈与の活用や不動産をだれに相続させるか具体的なアドバイスをいただき、相続税の負担を抑える方法が分かりました。認知症対策も勧められ、認知症になっても安心できる対策ができました。
※お客様個人のご感想です。結果はご家族の状況により異なります。
よくある質問
実家に住む予定がありません。売ったほうがよいですか？
一律には決まりません。売る、貸す、残すのそれぞれで、手元に残るお金、税金、管理の手間を比べて決めます。空き家を売るときの特例には期限があり、相続のあとに貸すと使えなくなるなどの条件もあります。売る可能性があるなら、早めに整理しておくと選べることが増えます。
きょうだいで実家を共有にしても大丈夫ですか？
共有にすると、全体を売るときや建て替えるときに、原則として共有者全員の同意が必要になります。共有者が亡くなると、その持分がさらに相続され、共有者が増えていくこともあります。共有にする前に、代償分割や換価分割など、ほかの分け方も比べることをおすすめします。
相続登記をまだしていません。どうすればよいですか？
令和6年4月1日より前に相続した不動産も、令和9年3月31日までに登記が必要です。遺産分割の話し合いがまとまらない場合は、相続人であることを登記所に申し出る手続き（相続人申告登記）で、期限内の義務を果たす方法もあります（申し出た人だけが、義務を果たしたことになります）。その後、遺産分割がまとまったときは、その日から3年以内に、分け方に沿った相続登記が必要です。登記の申請の代理や申請書の作成は司法書士の業務なので、必要な場合は連携する司法書士をご紹介します。
親が元気なうちに、できることはありますか？
はい。どんな不動産があるか、名義が誰になっているか、誰が引き継ぐかを、ご家族で話し合っておくことができます。遺言で引き継ぐ人を決めておく方法もあります。認知症などで判断する力が衰えると、売る・貸すなどの手続きが難しくなることがあるため、早めに整理しておくことをおすすめします。
貸している土地やアパートがあります。相談できますか？
はい。貸している土地や建物の評価や特例の仕組み、借入れの返済、管理の負担を含めて、分け方を一緒に整理します。評価額や税額の正式な計算、特例が使えるかどうかの判断は、税理士の業務です。
不動産の査定や売却もお願いできますか？
不動産の査定や、売買・賃貸の仲介、買取りは行っていません。売る・貸す・残すを比べるところまでを一緒に整理し、売却を進めるときは、連携する不動産会社をご紹介します。
旭区の外にある実家や土地でも、相談できますか？
はい。不動産の場所が旭区の外でも、ご相談いただけます。Zoom等を使ったオンライン相談にも対応しています。
無料相談だけでも大丈夫ですか？
はい。無料相談だけで、進め方が決まる方もいらっしゃいます。
不動産の相続のQ&A
不動産の相続について、よくいただく質問と答えを、相続相談Q&Aにまとめています。
相談を担当します
栗田 和彦（くりた かずひこ） ファイナンシャルプランナー／相続診断士／宅地建物取引士
金融機関での勤務を経て、38歳で独立しました。家計と相続をつなげて考える、身近なFPです。制度や数字をわかりやすくお伝えし、ご家族に合う選択肢を一緒に考えます。
事務所とご相談方法
〒241-0835 横浜市旭区柏町135-15 Kビルディング101（相鉄いずみ野線 南万騎が原駅）
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- 受付：平日 9:00〜18:00／完全予約制
まずは、いまの状況をお聞かせください
相談内容がまとまっていなくても大丈夫です。